租房vs买房计算器
如果买房
房屋
万元
贷款
%
年
贷款金额--
预计月供--
还款计划
一次性成本
%
万元
持房成本与市场
%/年
%/年
%
%/年
如果租房
租金
元/月
%/年
机会成本
%/年
省下来的首付、装修、契税，加上每月比买房少花的钱，都按这个年化收益做投资。
初始可投资本金--
N 年后投资余额--
持有年限
拖动改变下方所有结论
10 年
151015202530
--
--
买房 10 年净成本
--
--
租房 10 年净成本
--
--
盈亏平衡年限
--
--
累计净成本曲线（30 年）
越低越省。负值=资产/投资增值已盖过累计支出。两条线交点=盈亏平衡年。
逐年明细
核心模型
工具维护两条平行的资金路径，每月推进一次：
买房路径先付首付 + 契税 + 中介 + 装修；之后每月还月供（商贷/公积金/组合）+ 房产税（试点开启时）+ 维护费。N 年末按"房屋当年估值 − 中介佣金 − 剩余贷款"清算变现。
租房路径把上面那笔"首付 + 一次性成本"假设拿去投资；之后每月付租金，并把"买方多花的钱（月供+持房成本 − 月租）"持续追加投资。投资余额按设定年化按月复利增长。
两条路径的"净成本"（实际花掉的钱）口径完全对齐，直接比大小。两条曲线的交点就是盈亏平衡年限——这是这类决策最关键的单一指标。
默认参数说明
| 参数 | 默认值 | 解释 |
|---|---|---|
| 房价涨幅 | 1% | 2026 年中性偏保守，避免押注上涨 |
| 投资年化 | 4% | 中性指数化投资水平 |
| 年维护率 | 0.5% | 物业 + 维修折旧 |
| 卖房中介 | 2.5% | 当前市场二手房均值 |
| 房产税 | 关闭 | 默认非试点城市 |
适用与不适用
适用
相同地段同户型的"买"与"租"在财务维度的对比。
不适用
跨城市决策（涉及收入差/生活成本差）、含出租收益的投资型置业、商业地产、自建房。学位、户籍、稳定性、装修自由等非财务因素一律未建模——工具给一个数字锚点，最终拍板权在你。
使用场景
一线刚需测算"买不买得起更划算"
对比 30% 首付 + 30 年商贷 + 当前月供，与同地段同户型月租金，看持有 5 年/10 年/20 年时谁更省。
公积金额度怎么用最划算
切到组合贷，把公积金额度顶满（利率 2.6% 远低于商贷），其余走商贷，对比纯商贷方案的累计净成本。
房产税试点城市决策
上海、重庆等试点城市持房成本与无税地区不同，开关切换 0.5% 税率，看 30 年内累计税费如何吞掉房价涨幅红利。
投资回报率敏感度分析
调"投资年化"（理财 3% / A 股 7% / 闭眼空仓 0%）三档，看租房路径在不同投资水平下的盈亏平衡点。
房价持平/下跌情景测试
把房价年涨幅设 0% 或 -2%，看在房价不涨甚至阴跌的市场里，买房还能不能跑赢租房。
短期持有警示
工作可能 3~5 年内换城市的人群，把持有年限拖到 3~5，立刻看到买房一次性成本（契税+中介+装修）摊不平的真实代价。
常见问题
"净成本"是怎么算出来的？为什么比月供总额低很多？
买房净成本 = 买房累计支出 −（房屋估值 − 卖房中介费 − 剩余贷款）。房价增值和已还本金都在"回收"你的投入，所以净成本远低于月供总额。租房净成本 = 累计租金 + 初始投资本金 − 投资余额。首付和月供差额持续投资增长，最终可能超过累计租金支出，因此净成本为负。
为什么默认房价涨幅只设 1%？
2026 年全国房地产市场整体偏冷，一线城市核心区尚能维持温和增长，二三线城市大部分横盘甚至阴跌。1% 是一个中性偏保守的假设，避免押注房价大幅上涨。你可以根据所在城市实际情况调整。
"投资年化"应该填多少？
取决于你的投资能力：银行理财 2~3%、指数基金长期 5~7%、主动投资可能更高但也可能亏损。4% 是一个中性假设，代表长期均衡的资产配置收益。保守型填 2~3%，激进型可填 6~8%。
工具考虑学位、户口、租约稳定性吗？
不考虑。本工具只做纯财务维度的量化对比。学位、户口、社区归属感、装修自由度、租约稳定性等非财务因素无法用数字衡量，需要你自行权衡。
房产税怎么计提？符合上海/重庆试点规则吗？
工具按"房屋当前估值 × 年税率 / 12"逐月计提，简单模拟房产税对持房成本的影响。上海、重庆的试点规则更复杂（有免征面积、分段税率等），本工具做了简化处理，适合做趋势判断而非精确税务计算。
组合贷怎么填两段金额？
切到"组合贷"后，分别填写商贷金额和公积金金额（单位：万元）。两段金额之和应等于贷款总额。如果不填，工具默认各占一半。公积金利率默认 2.6%，商贷利率根据当前市场填写。
为什么有时候"买房净成本"是负数？
当房价增值 + 已还本金的总和超过了你的实际支出时，净成本就会变负。简单来说：房子帮你赚的钱比你花的钱还多，相当于"倒赚"。这在持有年限较长、房价涨幅较高时很常见。
为什么"卖房中介费"默认 2.5%，不是 5%？
2026 年二手房市场中介费率持续下调，主流平台已普遍降至 2~3%，一线城市多数成交在 2~3% 之间。5% 是多年前的标准，已不适用于当前市场。
工具数据会上传吗？
不会。所有计算都在浏览器本地 JavaScript 完成，不涉及任何数据上传或服务器通信。你的输入参数和计算结果完全留在你的设备上。
能直接拿这个结论做决策吗？
建议作为决策的量化参考之一，而非唯一依据。工具给出的是"纯财务视角下的数字锚点"，帮你避免拍脑袋。但买房还涉及职业规划、家庭需求、城市选择等非量化因素，最终决策需要综合考量。